Cum participați la o licitație imobiliară în Moldova: ghid pas cu pas

În Republica Moldova, licitațiile de terenuri și imobile nu au un singur regulament. Bunurile statului, ale primăriilor, ale consiliilor raionale și ale întreprinderilor de stat se licitează, de regulă, după regulamentul aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 136/2009 (HG 136/2009); executorii judecătorești vând bunurile sechestrate după Codul de executare, iar lichidatorii, după Legea insolvabilității nr. 149/2012. Pașii se aseamănă, dar diferă termenele, acontul și actul prin care deveniți proprietar. Licitez.md nu organizează licitații.

Unde se publică anunțul

• Bunuri publice: în Monitorul Oficial al Republicii Moldova și, după caz, în presa locală, cu cel puțin 15 zile înainte de licitație (HG 136/2009, pct. 11).
• Executori judecătorești: într-un ziar raional sau național ori în Monitorul Oficial, cu cel puțin 15 zile înainte de licitație (Codul de executare, art. 129); așadar, unele anunțuri ale executorilor nu apar în Monitorul Oficial.
• Insolvabilitate: în modul prevăzut de Legea nr. 149/2012 (art. 6 și 117), inclusiv prin publicare în registrul cauzelor de insolvabilitate; asemenea anunțuri pot apărea și în Monitorul Oficial.

Ce conține anunțul

Potrivit HG 136/2009, anunțul indică data, ora și locul licitației; bunul, iar pentru terenuri, amplasarea, suprafața, bonitatea și destinația; prețul inițial și condițiile de plată; modul de familiarizare cu bunul; taxa de participare, acontul și conturile în care se achită; termenul-limită de depunere a cererilor. În unele anunțuri, prețul inițial se numește „preț de pornire” sau „preț de expunere”.

Cererea de participare, acontul și taxa

Actele și termenul

La licitațiile organizate potrivit HG 136/2009, depuneți la secretarul comisiei cererea, actele de identitate, dovada plății acontului și a taxei, procura (dacă vă reprezintă cineva) și, pentru persoanele juridice, declarația privind beneficiarul efectiv. La executori, în cerere indicați prețul propus (Codul de executare, art. 130).

Termenul-limită diferă:

• HG 136/2009: cel târziu cu o zi lucrătoare înainte de licitație;
• Codul de executare: cu o zi înainte;
• Legea nr. 149/2012: cu 3 zile înainte, iar termenul este de decădere.

Verificați în anunț data și ora exacte. Potrivit HG 136/2009, cererea se poate retrage, cu restituirea acontului, cel târziu cu 3 zile lucrătoare înainte.

Acontul

Acontul (garanția de participare) se virează în contul din anunț înainte de depunerea cererii. Mărimea acontului:

• 10% din prețul inițial sau din plata pentru dreptul de arendă ori de locațiune, pentru fiecare bun (HG 136/2009, pct. 17);
• 5% din prețul inițial la executori (Codul de executare, art. 129);
• cel puțin 2% din prețul inițial în insolvabilitate, în mărimea stabilită de lichidator (Legea nr. 149/2012, art. 118).

Acontul adjudecatarului se include în preț, iar ceilalți participanți își primesc acontul înapoi, potrivit HG 136/2009, în 10 zile de la încheierea licitației. Îl pierde adjudecatarul care nu semnează procesul-verbal ori contractul sau nu achită prețul în termen; la executori, și participantul care nu se prezintă la licitație (Codul de executare, art. 134). Verificați în anunț suma exactă.

Taxa de participare

Taxa de participare, dacă se percepe, se achită separat, în suma stabilită de organizator. Potrivit HG 136/2009, taxa nu se restituie decât dacă bunul este scos de la licitație prin decizia comisiei.

Ziua licitației

Vă înregistrați înainte de început: potrivit HG 136/2009, cu 15 minute înainte; la executori și în insolvabilitate, înregistrarea se încheie cu 10 minute înainte, iar cei care întârzie nu sunt admiși. Verificați ora din anunț. Ca să licitați, ridicați fișa de participant (la executori, „biletul de participare”). Licitația o conduce licitatorul (HG 136/2009 îl numește „licitant”). Dacă nu se înregistrează nimeni, licitația este nulă (HG 136/2009, pct. 20); la executori, se declară că licitația nu a avut loc dacă s-au înregistrat mai puțin de doi participanți (Codul de executare, art. 139).

Licitația „cu strigare”

Licitația începe când licitatorul anunță prețul inițial și pasul de licitare. Cine vrea să ofere mai mult ridică fișa și numește un preț mai mare cu cel puțin un pas; are prioritate participantul care a ridicat-o primul. Dacă nimeni nu depășește cel mai mare preț după ce licitatorul l-a anunțat de trei ori, bunul se adjudecă la a treia lovitură de ciocan. Potrivit HG 136/2009, pasul de licitare, stabilit de comisie, este de cel puțin 10% și de cel mult 50% din prețul inițial; pasul exact îl anunță licitatorul.

Licitația „cu reducere”

Potrivit HG 136/2009 (pct. 23), comisia poate scoate la licitația „cu reducere” bunurile nevândute la două licitații „cu strigare”; în insolvabilitate, licitația „cu reducere” urmează după licitația „cu strigare” repetată care nu a avut loc (Legea nr. 149/2012, art. 120). Licitatorul reduce prețul treptat, cu un pas de cel mult 5% din prețul inițial (HG 136/2009; Legea nr. 149/2012), până când un participant ridică fișa și acceptă prețul anunțat. Dacă apoi alți participanți oferă un preț mai mare, licitația se transformă în licitație „cu strigare”. Pragul sub care prețul nu mai poate coborî nu este același în toate procedurile: verificați anunțul.

Concursul de oferte

La concurs contează criteriile din anunț. Legea nr. 121/2007 (art. 41) distinge concursul comercial, în care contează prețul maxim oferit, de concursul investițional, în care cumpărătorul oferă un preț și își asumă, în plus, obligații investiționale. În insolvabilitate, ofertele se depun în plic sigilat, cu o garanție de participare, iar concursul are două etape: admiterea, apoi licitarea prețului (Legea nr. 149/2012, art. 122).

După adjudecare: procesul-verbal, plata, contractul și înregistrarea

La bunurile publice licitate potrivit HG 136/2009:

1. Procesul-verbal al rezultatelor licitației îl semnează adjudecatarul; cine refuză pierde acontul, iar licitarea se reia.
2. Plata. Regulamentul acordă 20 de zile după semnarea procesului-verbal la licitația cu strigare și 7 zile la cea cu reducere. Pentru terenurile din domeniul privat al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale, Codul funciar (art. 17) cere plata integrală în cel mult 90 de zile calendaristice de la încheierea contractului, iar alte acte prevăd uneori plata în rate. Verificați anunțul.
3. Contractul de vânzare-cumpărare se semnează, potrivit HG 136/2009, în 7 zile de la plată. Terenul se predă cu procesul-verbal de stabilire a hotarelor, iar contractul se autentifică, de regulă, la notar (Codul funciar, art. 17).
4. Înregistrarea. Dacă legea nu prevede altfel, dreptul asupra imobilului se dobândește numai prin înregistrarea în Registrul bunurilor imobile (Codul civil, art. 424).

Licitațiile executorilor judecătorești

Ce diferă la bunurile sechestrate (Codul de executare al Republicii Moldova):

• prețul inițial este, de regulă, cu 20% sub valoarea de evaluare (sau egal cu ea, la cererea creditorului) și crește la cel mai mare preț propus în cererile de participare, dacă acesta îl depășește (art. 132);
• nu pot licita deputații, judecătorii, avocații, notarii, procurorii, executorii judecătorești, polițiștii și ofițerii de urmărire penală (art. 131);
• prețul se achită în 10 zile de la licitație, cu acontul inclus (art. 137);
• pentru bunurile supuse înregistrării, instanța de judecată confirmă procesul-verbal, iar încheierea poate fi atacată cu recurs; bunul se predă după plata integrală și confirmarea definitivă (art. 136, 138);
• procesul-verbal confirmat ține loc de contract și este temeiul înregistrării dreptului (art. 135);
• de regulă, se organizează cel mult 3 licitații, iar la cea repetată prețul unui imobil poate fi redus cu cel mult 10% (art. 140).

Dacă debitorul achită datoria și cheltuielile de executare înainte de vânzare, executorul dispune încetarea vânzării (art. 141); achitarea datoriei după vânzarea la licitație nu este temei pentru neconfirmarea sau anularea licitației (art. 136). Verificați anunțul și eventualele amânări.

Vânzările din insolvabilitate

Lichidatorul vinde cu acordul expres al creditorilor, care aprobă prețul inițial (cel puțin valoarea de piață din evaluare) și modul de vânzare (Legea nr. 149/2012, art. 117).

• Nu pot licita lichidatorul, organizatorul, judecătorii instanței de insolvabilitate, rudele și afinii lor de gradul întâi și al doilea, nici soții acestora (art. 118).
• Modul și termenele de plată se negociază cu lichidatorul și se trec în procesul-verbal: plata integrală în 10 zile lucrătoare de la semnarea lui sau, dacă așa se convine, eșalonat (art. 118). Verificați anunțul.
• Bunurile se vând libere de ipotecă, de alte garanții reale, de rezerva proprietății și de măsuri asigurătorii (art. 117).
• La licitație, dreptul de proprietate trece la adjudecatar în momentul semnării actului de ridicare a bunurilor; procesul-verbal, actul de ridicare și certificatul de achitare integrală sunt temeiul înregistrării (art. 121). La concurs, lichidatorul încheie cu câștigătorul un contract de vânzare-cumpărare, autentificat notarial când legea o cere (art. 122).

Ce verificați înainte de a licita

• Cine vinde, a câta licitație este și dacă anunțul a fost rectificat, prelungit sau anulat.
• Dosarul lotului și bunul la fața locului, pe care aveți dreptul să le vedeți (HG 136/2009, pct. 18).
• Numărul cadastral pe harta cadastrală publică, cu suprafața și destinația (vedeți cum verificați numărul cadastral al lotului).
• Proprietarul și sarcinile, din extrasul din Registrul bunurilor imobile aflat în dosarul lotului sau din certificatul privind înscrierile din registru, cerut serviciului cadastral. O locațiune notată în Registrul bunurilor imobile rămâne, de regulă, opozabilă noului proprietar, care preia drepturile și obligațiile locatorului; una nenotată, doar dacă noul proprietar o cunoștea sau trebuia să o cunoască ori dacă bunul se află în posesia locatarului, și numai dacă termenul ei nu depășește 3 ani (Codul civil, art. 1276). Verificați la fața locului cine folosește bunul.
• Dacă aveți dreptul să cumpărați: terenurile agricole și cele destinate fondului forestier nu pot fi dobândite în proprietate de persoane străine și nici de persoane juridice cu investiții străine în capitalul social sau cu fondatori, administratori, acționari ori beneficiari efectivi străini (Codul funciar, art. 21).
• Costul total: prețul (din care face parte acontul), taxa de participare și, după caz, cheltuielile notariale și de înregistrare.

Pentru arendă, vedeți ghidul despre arenda terenurilor agricole de la primărie.

Actele citate

• Hotărârea Guvernului nr. 136/2009 cu privire la aprobarea Regulamentului privind licitațiile cu strigare și cu reducere, cu modificările ulterioare, inclusiv prin Hotărârea Guvernului nr. 68/2024
• Codul de executare al Republicii Moldova nr. 443/2004 (art. 129–141)
• Legea insolvabilității nr. 149/2012 (art. 6, 117–122)
• Legea nr. 121/2007 privind administrarea și deetatizarea proprietății publice (art. 41)
• Codul funciar nr. 22/2024 (art. 17, 21)
• Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107/2002 (art. 424, 1276)

Ghidul oferă informații generale, nu consultanță juridică. Cifrele provin din actele citate, în versiunile consultate la 1 octombrie 2026 pe legis.md. Pentru o licitație anume, verificați anunțul oficial și întrebați organizatorul sau, la nevoie, un avocat ori un notar.